2013年4月3日 星期三

HOUSE123- 購屋錦囊十三計《投資篇》心得分享


實地看房,大家都專心聽教練講解房子細節
今天Arice要來分享,參加HOUSE123- 購屋錦囊十三計《投資篇》心得,他有分自住篇及投資篇,由於Arice想要學習投資房地產,所以選擇參加了投資篇,透過實地操作由教練帶看房子,總共當天我們看了三間房屋,課程結束後其中一位厲害前輩繼續去三重看房子,沒想到隔二天竟然就買到房子了,傑克真是太神奇了,只能說課程收獲很大。每周我都會收二 計購屋錦囊,教我一步一步學會如何調閱謄本、看懂物件資料、學會查實際行 情、區域行情差異、實際議價技巧、如何知道屋主的底價等,而且每週還有功課要繳交,只要完成作業MAIL給教練還有房地產私密資訊等好康送給我,裡面的資訊真的太豐富了。

因 為Arice平常工作繁忙,實在抽不出時間每個禮拜去上課,可是如果可以透過每週涵售房地產錦囊講義,利用空餘時間來學習,遇不到不懂的地方還可以利用 MAIL、電話、臉書來尋問教練,簡直是太方便了,其實購屋錦囊十三計《投資篇》與派宏老師的房地產課程有些不同,他教的更細微了,真的是用投資的角度來教你,其中房屋更多眉角都在每週講義一一披露,還有功課等待你完成,所以你真的得去行動才能繳交作業,非常適合執行力較弱或不知道該怎麼下手的人,還有屋主急的時候可以立刻判斷出價,買到超便宜的好房子這些都是我最須要的啦,裡面也說到,一般我們都認為要看100間房子才開始出價,其實你只要照著上面講義內容去看房子,看30間保證你對房子就有一定敏銳度,可以出價成為專業投資者 囉!當然一定要把講義看的十分熟練才行。
開心看屋去囉!


上周是我們第一次實戰教學,早上學會查詢成交行情、看屋技巧、議價技巧。下午直接實戰演練。含實際帶看教學課程 (直接帶你出去實際看真實案件,讓你了解一間房子到底應該要看什麼眉角,下一次的實戰班還有議價實戰競賽 (同一個案件,你談出來的價格跟同學和教練談的價格可能落差一坪 3-5 ),哇!真是太期待啦!現在我來介紹上週看屋過程給大家聞香一下:


我們看的其中一間大樓,此為軍用住宅價格相對低廉,一般人也可以購得

門口廣場用的美倫美瑍,其價格是附近行情的八折,你要買嗎?

房間一角,景觀蠻好的

浴室也有對外窗

 Arice用這間住宅來跟大家分享,由於軍用住宅有分為一般人亦可購買,所以許多人爭著入住,有點像國宅,須要經過抽籤,購買後須持有五年才行,這間房 子採光不錯,唯一可惜的是客廳對出去是路衝,對了,講義內也有教到房屋風水學唷!有些人不在意風水有些人在意,如果你買來是要轉賣,那可就要注意屋房風水 學,雖然你不在意也許下一個買方會在意哦,你說是不是?這裡教大家簡單的風水學,想要詳細的話請來上HOUSE123- 購屋錦囊十三計吧!
一,房子忌不見光。 所謂不見光的房子,是指不管是白天太陽有多好,能照到房內的陽光始終很少很少,像這樣的情況就導致了陰氣加重,陰氣加重直接導致的結果就是脾氣不好,容易夫妻之間產生矛盾,另一個也是最不利財。
第二,忌右高左低的房子, 風水上講,左青龍,右白虎。如果你居住的屋子右邊有很高很高的房子,那麼你的健康情況就要當心了,遇上這樣的房子,第一,不利財,第二,不利健康。如果在住這個屋子之前你的運氣一般,那麼住進去之後你的運氣則會更差。像這樣的房子是必須極早化解的,否則非常不利的。
第三,忌衛生間或是廚房以著門,有句話說的好,流水財留不住。像衛生間或是廚房對著門的就形成了上水直通下水的格局了,是不利財的。中心受汙不宜這是指房屋的中心部位不宜用作廁所,同時,廁所也不宜位於房屋後半部的中心,剛好與大門成一直線,因為這很可能導致破財損丁。

廁所“四不宜”1.廁所不宜開在南方。
                2.廁所不宜開在房屋中間。
                3.廁所不宜開在西南或北方。
                4.浴廁不宜改為睡房
第四、忌大門對著大門或廚房。若是陽臺正對大門或廚房,會使得家中的團聚功能減弱,丈夫易外遇、老婆會紅杏出牆,小孩不愛回家。可將窗簾長時間拉上以作為阻絕。出入大門的位置不要正對陽臺,這形成了所謂的"穿心",家中會不易聚財,迭有破財事。前通後通,人財兩空。解決方法:作玄關櫃阻隔大門和陽臺之間、在大門入口處放置魚缸。


最後要跟大家分享計算坪數的技巧,坪數的計算可說是買賣房地產最重要的環節之一,也是許多人困惑的地方。不動產的坪數計算可區分為「建物」與「土地」,其實,只要掌握方法,坪數的計算一點也不難。說明並舉例如下:

建物坪數:
  • 總面積=建物面積:
    在計算「建物面積」時,必須參考謄本上的「總面積」坪數 (在權狀上標記為「面積」的部分是指主建物的面積,「總面積」則是加上其他建物,如夾層、樓中樓等。)。你可從「建物標示部」中得到此資訊 (點我參考建物標示部範例)。由於謄本上的面積登記單位為「平方公尺」,必須乘於0.3025後才能計算坪數喔!
    以剛剛的範例為例,建物面積 = 225.4 平方公尺 x  0.3025  =  68.18
     
  • 附屬建物:
    一般常見的「附屬建物」包含:陽台、花台、雨遮等,會在權狀上逐項標示出來。以剛剛的範例為例,「附屬建物」的面積計算方式如下:
    陽台坪數 = 24.1平方公尺  x  0.3025  =  7.29
    雨遮坪數 = 15.68平方公尺 x  0.3025  =  4.74
    附屬建物總面積 = 7.29 + 4.74  =  12.03
     
  • 車位坪數:
    建物如附有車位,也會在謄本上看得出來喔!一般常見的車位類型屬於「法定停車位」,通常登記在共有部分(即「公設」中),將共有部分面積乘上「車位」的「權利範圍」,就可得到「車位」的坪數喔!

    以剛剛的範例為例,「車位」的面積計算方式如下:
    車位編號 301 坪數 = 25,864.68平方公尺x (102 / 100000 ) x 0.3025  =  7.98
    車位編號 302 坪數 = 25,864.68 平方公尺 x (102 / 100000 ) x 0.3025  = 7.98
    車位總面積 = 7.98 + 7.98 = 15.96
     
  • 共有部分=公設:
    一般常聽到的「公設」指的就是謄本裡的「共有部分」,由所有住戶共同持有,各自享有其「權利範圍」。須注意的是,如建物附有車位,並登記在公設下的話,必須將車位坪數自公設中扣除才能計算正確的公設坪數。

    以剛剛的範例為例,此建物共有兩個共有部份,其中青海段 0xx67-000含有兩個車位,必須扣除車位坪數才能計算正確的公設坪數:
    青海段 0xx67-000 坪數 =((25,864.68 x 434 / 100000) – (25,864.68 x 102 / 100000 ) x 2 ) x 0.3025 = 17.995
    青海段 0xx68-000 坪數 = (12,262.99 x 538 / 100000) x 0.3025=19.957
    公設總面積 =  17.995 + 19.96 = 37.96
     
  • 總權狀登記坪數:
    將上述的「建物面積」、「附屬建物」、「車位坪數」、「公設」面積加總起來,即為建物的「總權狀登記坪數」喔!

    以剛剛的範例為例,建物的「總權狀登記坪數」= 68.18 + 12.03 + 15.96 + 37.96 = 134.13

送讀者的小禮物:看屋評分檢核表,可以列印下來帶去看房子過程中的參考指標!這張表格蠻好用的,若看房子之前可以在先列印在家裡先過濾選項,只要當場看幾個重要選項在勾選即可,超級方便的啦!我只能說是佛心來的,連表格都放在網路供大家下載使用,想開始看房子了嗎?快來下載一起看房去囉!

 
 
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