2015年3月27日 星期五

驚!原來這就是靠房地產賺錢的袐密!!





將最近上課的筆記整理成房地產投資袐訣給大家。希望有所收獲。投資這條路上很長,若沒人陪你一起走,肯定走不久,現在起有富女人方程式陪您一起走。一群志同道合的夥伴可以走的長長久久。歡迎將好文分享出去,讓更多人一起走在追求財富自由的路上吧!
一、投資觀念:
短期投資VS長線投資
用現金流思考增貸買資產。富人最愛借錢。不斷買進會增值的現金流物件,創造不斷累積的多次性獲利。

二、現金回報率:
就是你隔年還有多少現金投入下一個資產。如何儘快拿回自已所投入的錢,進行下一個投資。

三、投資報酬率VS現金回報率
投資報酬率:淨利/總投入成本
現金回報率:年現金流/總投入現金

四、大多數人所說的報酬率是那一個?
出租現金流?
總價款報酬率?
投資報酬率?
現金回報率?
究竟是總價款報酬率重要還是投資報酬率重要?當年輕人剛接觸房地產請務必追求投資報酬率。富爸爸一開始也追求投資報酬率,到後來在追求穩定的出租現金流。

五、以下二個物件你要買那一個?
高投報率+低資本利得
低投報率+高資本利得
請選低投報率+高資本利得
投資獲利=現金流+資本利得

六、買屋及交屋時要在意每一個細節,寧願當澳洲來的客人也不要當冤大頭。在驗屋時要仔細看每一個細節。請注意:通知交屋日不等於實際交屋日。請先驗屋過若有問題不要簽撥款同意書,屋況說明書要逐條檢視。

七、產權清楚:購屋時,最忌產權不清楚,付錢前先向地政機關申請最新土地及房屋謄本,查閱產權情形,亦可網路上申請電子謄本。地政網站:www.land.nat.gov.tw/
一份20元。土地/建物登記謄本有分第一類及第二類,第一類要使用自然人憑證登入是有顯示土地/建物所有權人的身分證字號及出生日期,這項謄本一定要得當事人的同意及提供身分證字號才可以申請,若未經當事人同意 而擅自申請這是觸法,要小心。
第二類土地/建物登記謄本沒有顯示土地/建物所有權人身分證字號,是任何人都可以申請的。

八、謄本範例:
標示部:
所有權部:所有權人、權狀字號、統一編號,權利範圍:持分土地或房屋在法上的使用,其他登記事項:查封、假扣押、假處分、預告登記這些都無法過戶。
他項權利部:記載抵押權、地上權、永佃權等情形,可依抵押權設定金額估算出貸款大約金額,查知共同擔保的地號、建號,這都是賣方財務狀況的指標,以作為簽約,借貸時的參考。
售屋時最後要注意:土地及建物他項權利部分。設定是否已塗銷。履約保證不可少,避免交易上的風險。

九、買賣房地產之談判篇
談判:最終目的是滿足雙方OR 多方。就是你爽我爽大家爽。
談談三方心態:屋主→高價(天價)。買方→低價(跳樓價)。仲介→高低不重要,只要成交!


十、屋主急售徵兆:
1、設定二胎OR私人借貸
2、假扣押
3、降價幅度快又大
4、經常詢問仲介銷售狀況
5、剛離婚
6、房子不是自已的
7、家中凌亂
8、屋主本業不景氣
9、分家產

十一、買方急買徵兆:
1、  新婚
2、  父母出錢
3、  換屋(房屋已出售OR退租)
4、  避稅置產
5、  國外回台投資
6、  剛看房經驗不足

十二、房仲四大花招
1、  移花接木:總坪數總價含室內坪+車位+公設,車位要拆開來看不可並入計算。
2、  人聲鼎沸:同時安排多組客戶一同看屋,沸沸揚揚激起你的購買慾望。同時安排多組假買方,刺激買方衝動出高價。
3、  給予賣方假情報:你賣的價錢不好賣,附近才賣XX萬,最近好幾組出價也都才XX萬,跟您的價錢差太多。
4、  品牌迷思:信義VS永慶。斡旋金VS要約書

十三、容易買到APPLE物件:屋主在國外、一手屋、繼承得來

十四、現金流:擁有來自非工資收入的現金流,能使我們擁有自由的時間與自已愛的事物生活並能創造更大的財富

十五、槓桿:能讓你上天堂也可以讓你下地獄,善用槓桿可以你讓你迅速致富。
心智槓桿:我們會成為我們所說,心想事成、吸引力法則。頻率相同會在一起。
人脈槓桿:我們會跟我們常接觸朋友成就差不多。運用你的影響力,讓他成為你的事業夥伴。
房地產槓桿:可以使用的融資槓桿最高,只要自備2-3成就可以投資。

 近期分享會:


單週星期二中壢投資客聚會(每次皆有不同主題)
4/7(
)4/21()。有錢人共同特質的袐密
時間:1330
地點:單堤咖啡 桃園縣中壢市復興路71(不須報名直接到非派宏學生可參加)。低銷80

4/16()公益講座-有錢人共同特質的袐密
時間:1900 - 2100
地點:台北市民權西路10411(民權西路站1號出口左轉5分鐘過天橋後的民德大樓)
費用:當天結束由你決定要捐出多少
報名網址:http://bit.ly/1Gu8DGM


4/29(三)台北富女人現金流
時間:18:30-21:30
地點:台北市民權西路104號11樓(民權西路站1號出口左轉5分鐘過天橋後的民德大樓)
費用:150元
報名網址:http://goo.gl/4jrFxG

3/29()派宏房地產袐密分享會 免費
時間:1400-1600
地點:桃園縣中壢市中山路 88 20 樓 富豪居(中壢火車站前站,安泰銀行樓上,電梯入口於元化路側)以下報名:http://bit.ly/1DJhYfq
如有任何問題歡迎來信尋問:pypy0915@gmail.com Arice
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