2016年5月9日 星期一

房屋仲介心理知多少,知已知彼,教你實戰應對(下集)



        前面說到了,服務費6%,一千萬的房子換算就是60萬,房仲不弄出一些假狀況,不弄出一些悲情劇碼,你還覺得他們很好賺,這就牽扯到為什麼他們一定要你簽專任約。 
賣房會有兩種情況,一種是簽一般委託,意思是除了他們這一間房仲,別人也可以賣(譬如跟東森A店簽一般委託,你一樣可以跟永慶B店簽一般委託)。對你的好處是能接觸到更廣大買方。 
另種是簽專任委託,意思是除了他們這一間,別人不准賣。很多房仲店會要求簽專任,第一,他們可以有時間把戲演生動、演足;第二,可以著墨更多時間在這間房子上,打上更多廣告。 
對賣方來講,除了被綁定幾個月的時間不方便外,接觸客群縮小外,好處其實還滿多。 
結論是:我不簽專任。(這是經驗結論,只給你參考)

買賣房子,無外乎買方加價,賣方減價。房仲跟買方回報時,講的價錢一定高很多,他希望你加價,而事實上能成交的價格,會比他講的價錢還低。
相反,房仲跟賣方回報時,講的價錢一定低很多,他希望你減價,別訂這麼高,而事實上能成交的價格會比他講的價錢還高。中間的價差,有時是獎金,有時能彌補服務費不足,因為太多人喜歡砍服務費。 
針對房仲回報的價格,你心裡一定要有自己的底限在(請一定一定一定要堅持),很多情況會有見面談,就是將買賣雙方請到房仲會議室,但你們不會見面,你只會看到房仲們大大小小的主管分別在買方跟賣方的兩個房間跑來跑去,這邊減減那邊加加,用大量的時間體力來耗損人的意志(只差沒給你冷氣開很冷、電燈直射雙眼、咖啡跟屎一樣難喝),不過這個時候確實滿好玩的。 
第一次玩的人,可能被他們的勤勞所感動,你會覺得:"就差這一步,要不是自己的堅持,早就簽約完成,讓大家回去睡覺,自己真是罪人。呼!~好吧!自己再讓吧!" 
就這樣,房屋在買賣雙方都認為自己是罪人的狀況下,完成交易。其實在你沒看見房仲的時間,他們在休息室喝甜美甘醇的咖啡比較多。(不能一桿打翻船,勞苦勞心的房仲人員還是居多)

那要怎麼堅持價格呢?招式有非常非常多樣化,這裡簡單帶過幾個,招式之一,退縮法:直接下通牒價格,然後收拾書包,回家。(好處,立即完成交易;壞處,下一個會更好) 
招式之二,出價減碼法:假設你是買方,第一次,加3萬;第二次,加2萬,第三次,加1萬然後最後通牒。(好處,你已經很有誠意加價了,別再逼你;壞處,下一個會更好) 
招式之三,斡旋簽約法:假設你是買方,當賣方不簽斡旋,你死都不出來。(好處,速度快,見面就是簽約;壞處,下一個會更好) 
以上三種簡易版本,供客倌入門用。 
房屋交易是一種經驗累積,若你真的想成為這一方面姣姣者,或你對這方面真的有興趣,請你務必親身參與。我告訴你的是知識跟經驗,希望你能趕緊累積自己在房地產的故事,讓我們一起努力,創造自住、投資、幸福的人生


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